今天（8月25日），上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6項(xiàng)調(diào)整。新政自2025年8月26日起施行。
這是上海今年首次出手，對房地產(chǎn)市場政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。其中，限購政策迎來大調(diào)整。符合條件的家庭，外環(huán)外購房不限套數(shù)；成年單身按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策；公積金賬戶可支付首付款；商貸利率不再區(qū)分首套和二套；個人住房房產(chǎn)稅政策完善等多項(xiàng)利好，有望激發(fā)更多剛需和改善型住房需求。
組合拳支持市場穩(wěn)中向好
新政遵循“綜合施策”的思路，回應(yīng)市場住房需求。
據(jù)市房管部門介紹，在調(diào)整住房限購方面：
一是，對符合住房購買條件的居民家庭，在外環(huán)外購房（包括新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。這里的居民家庭，是指滬籍居民家庭，和在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非滬籍居民家庭。
二是，對成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。
據(jù)了解，在優(yōu)化住房信貸方面：
一是，商業(yè)性個人住房貸款利率不再區(qū)分首套和二套。
二是，重點(diǎn)優(yōu)化住房公積金政策。對繳存人購買符合規(guī)定的二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。
三是，對繳存人購買上海市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款。提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。
在調(diào)整住房房產(chǎn)稅方面：
為了與目前放開限購政策動態(tài)銜接，鼓勵和吸引人才在滬工作生活，減少非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭在試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策方面的差異，新增對符合條件的非滬籍居民家庭在上海購買第二套及以上住房，在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米免稅面積的優(yōu)惠。
更大力度回應(yīng)居民關(guān)切
2024年，黨中央、國務(wù)院對房地產(chǎn)市場做出全新決策部署。同年5月和9月，上海分別出臺房地產(chǎn)“滬九條”“滬七條”。這套政策“組合拳”力度空前，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。
上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一、二手住房累計(jì)成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。價格方面，上半年一手住房價格指數(shù)保持環(huán)比上漲，二手住房價格企穩(wěn)。
距離2024年9月29日出臺“滬七條”，已經(jīng)過去近一年時間，住房交易保持在回穩(wěn)向好狀態(tài)，為何上海還要再推樓市新政？
先看全國形勢。今年初，穩(wěn)住樓市、股市首次被寫進(jìn)政府工作報告總要求。8月18日召開的國務(wù)院第九次全體會議，明確提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”的決策部署。
再看上海形勢。住房消費(fèi)是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤、提振內(nèi)需的關(guān)鍵發(fā)力點(diǎn)。“滬七條”落地后，不少市民通過各種渠道呼吁購房政策在調(diào)整限購范圍、降低購房成本、鼓勵職住平衡等方面進(jìn)一步優(yōu)化。
7月和8月正值盛夏，也是傳統(tǒng)樓市淡季。此次新政出臺，就是結(jié)合市場供需關(guān)系變化，更大力度來回應(yīng)居民關(guān)切，更好地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
利好外環(huán)外住房交易
本次住房限購政策的一大亮點(diǎn)是，外環(huán)外不再限制購房套數(shù)，不再核查購房家庭名下住房套數(shù)。
多位專家表示，限購調(diào)整將釋放購買力，充分激活外環(huán)外的交易熱度。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，目前上海樓市總體穩(wěn)定，但外環(huán)內(nèi)外交易熱度的結(jié)構(gòu)性差異客觀存在。外環(huán)外的置換類賣家較多，尤其外地單身賣家，想要購入新房，受制于限購政策，必須要等舊房賣掉。
外環(huán)外不限套數(shù)，利好哪類家庭？上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根告訴記者，某一線城市在2024年和2025年在其遠(yuǎn)郊區(qū)分步放寬限購，調(diào)整后，二手房市場率先回暖，單月網(wǎng)簽量迅速突破“榮枯線”，遠(yuǎn)郊區(qū)新房市場熱度激增。兩類群體成交最多，一是工作地點(diǎn)在遠(yuǎn)郊區(qū)的白領(lǐng)，二是為老人購置養(yǎng)老房的改善型家庭。
上海外環(huán)外產(chǎn)業(yè)布局多，首套剛需和改善型需求都較為集中。專家認(rèn)為，限購政策調(diào)整，一方面將滿足市場需求，如外環(huán)外購房者再購房的需求，另一方面，符合職住平衡導(dǎo)向，更好支持此類區(qū)域職工的購房和就業(yè)。
單身人士購房有福音
單身人士買房將迎來重大利好。在新政下，滬籍成年單身居民、外省市戶籍成年單身居民，在上海購買商品住房，將分別按照滬籍居民家庭、外省市戶籍居民家庭執(zhí)行住房限購政策。
住房政策是吸引人才的重要手段。來自全國各地的優(yōu)秀人才，是上海這座城市的共建者。
專家認(rèn)為，單身限購政策調(diào)整將同時釋放剛需和改善型需求。留住更多有能力、有需求的人才，從長遠(yuǎn)來看，可以為城市的發(fā)展注入活力，加快推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，有利于經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定的發(fā)展。
利率變化降低置業(yè)成本
購房成本是老百姓最關(guān)心的話題。本次新政中，商業(yè)性個人住房貸款利率不再區(qū)分首套和二套。調(diào)整后，符合條件的貸款人二套房商業(yè)貸款利率會有所降低，從而降低改善型住房置業(yè)成本。具體調(diào)整幅度視個人情況而異。
二套房貸利率如按照降到首套房貸利率來計(jì)算，以商業(yè)貸款金額200萬元、年限30年為例，首套月供8486元，二套房（差異化地區(qū)）為8704元，非差異化地區(qū)為8925元。按最新政策，二套房利率可以再降低，非差異化地區(qū)每月可減少439元，得到的實(shí)惠在體感上會相當(dāng)明顯。
該舉措有望釋放更多改善需求。盧文曦表示，今年以來，全國多個城市在商業(yè)性住房貸款方面，首套房和二套房不做嚴(yán)格區(qū)別，市場出現(xiàn)了顯著的積極變化。
公積金可以“既提又貸”
在公積金政策方面，新政提出包括“既提又貸”在內(nèi)的多種創(chuàng)新手段，鼓勵居民更加靈活地使用公積金。
“既提又貸”是指，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款，同時申請公積金貸款?！罢邔⒏冒l(fā)揮公積金在購房領(lǐng)域的支持作用，豐富了購房者的首付款來源渠道?！鄙虾Ｒ拙友芯吭焊痹洪L嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策既降低了相關(guān)成本，也能壓縮首付款籌集時間，對于加快交易節(jié)奏、促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放等都有積極作用。
同時，新政明確提高綠色建筑的公積金貸款額度。有關(guān)二星級以上新建綠色建筑商品住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，是參照了2024年10月1日起實(shí)施的《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T 50378-2019（2024年版）。專家指出，從上海來看，此次所提及的二星級以上綠色建筑，占全市新房的比重約為60%，政策惠及面很大。
“綜合來看，上海屬于全國優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)市場，近年持續(xù)好于全國基本面。新政下的市場表現(xiàn)有望更加活躍?！眹?yán)躍進(jìn)表示，此次新政出臺恰逢其時，上海樓市即將迎來“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)都應(yīng)把握機(jī)會，優(yōu)化對策。
附政策全文：
為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，8月25日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。
一、調(diào)減住房限購政策
為更好滿足居民改善性需求，促進(jìn)宜居安居、職住平衡，《通知》明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策。一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。
按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。
關(guān)于住房限購政策相關(guān)業(yè)務(wù)，可撥打房地產(chǎn)交易行業(yè)服務(wù)熱線“962269”具體咨詢。
二、優(yōu)化住房公積金政策
為加大公積金支持住房消費(fèi)力度，《通知》規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買我市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。
關(guān)于住房公積金貸款和提取業(yè)務(wù)的具體辦理方式及材料，可查詢上海住房公積金官網(wǎng)或撥打住房公積金熱線“12329”具體咨詢。
三、優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制
為減輕居民購房利息負(fù)擔(dān)，《通知》明確優(yōu)化個人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場利率定價自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，在利率定價機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。
關(guān)于住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，可向經(jīng)辦銀行具體咨詢。
四、完善個人住房房產(chǎn)稅政策
為銜接優(yōu)化住房限購政策，《通知》規(guī)定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。
關(guān)于完善個人房產(chǎn)稅政策的具體操作規(guī)定由市財稅部門另行制定，相關(guān)業(yè)務(wù)可撥打稅務(wù)咨詢熱線“12366”具體咨詢。
【未經(jīng)授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載！聯(lián)系電話028-86968276】
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上海外環(huán)外購房不限套數(shù)，政策是不限購，錢從哪里來呢？
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