近日，成都市金牛區(qū)某小區(qū)向業(yè)主返還累計7年半的物業(yè)費結余941.9萬元的消息引發(fā)社會廣泛關注。這一不多見的案例不僅讓該小區(qū)業(yè)主喜出望外，更在物業(yè)服務行業(yè)掀起了一場關于收費模式的大討論。為何有的小區(qū)能積累巨額結余，有的卻常年入不敷出？記者深入調查發(fā)現，這背后折射出我國物業(yè)管理中“包干制”與“酬金制”兩種收費模式的本質差異。
兩種模式：風險歸屬大不同
目前，我國物業(yè)管理企業(yè)收取服務費主要采用“包干制”和“酬金制”兩種模式，二者在成本控制和風險承擔方面存在顯著差異。
近日，記者走訪多個小區(qū)，在采用“包干制”的某小區(qū)，武侯區(qū)某小區(qū)物業(yè)經理李先生告訴記者：“我們按2.5元/平方米的標準收取固定費用，所有盈虧都由公司承擔。”這種模式下，物業(yè)公司需要自負盈虧，利潤空間完全取決于自身管理效率。
而引發(fā)熱議的成都金牛區(qū)某小區(qū)則采用了“酬金制”。據公開資料顯示，“酬金制”的物業(yè)服務其物業(yè)公司只提取相對應比例的服務酬金，其余資金全部用于小區(qū)服務，結余歸全體業(yè)主所有。正是這種模式，加上初期入住率較低、物業(yè)成本控制得當，才形成了940余萬元的巨額結余。
透明度差異：業(yè)主權益保障的關鍵
記者調查發(fā)現，兩種模式在財務透明度方面也存在天壤之別。
“包干制下，物業(yè)費屬于企業(yè)收入，我們根本看不到錢花在哪里。”成華區(qū)某小區(qū)業(yè)主劉先生說道，“常常感覺交了錢卻享受不到相應服務?！边@種不透明性容易導致業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。
相比之下，“酬金制”小區(qū)的業(yè)委會顯然更有話語權。業(yè)委會從“被動監(jiān)督者”轉變?yōu)椤爸鲃庸芾碚摺?，尤其在財務、服務質量和合同執(zhí)行方面擁有實質性話語權，但同時也對業(yè)委會的專業(yè)性和責任心提出更高要求。
適用場景：各有所長
業(yè)內專家指出，兩種模式各有其適用場景。
長期研究物業(yè)管理領域專家、成都三泰聯合物業(yè)管理師事務所主任伍三明認為：“‘包干制’更適合普通住宅小區(qū)，這類業(yè)主通常對價格比較敏感，物業(yè)公司可以通過規(guī)?；\營來優(yōu)化成本?！?/p>
而對于高端物業(yè)或商業(yè)項目，“酬金制”往往更受青睞。某中高端小區(qū)業(yè)委會成員林女士告訴記者：“我們小區(qū)改用‘酬金制’后，不僅公共維修資金增長了，業(yè)主滿意度也有所提升。畢竟高端業(yè)主更看重服務質量而非價格?！?/p>
推廣難題：專業(yè)能力與資金矛盾
盡管“酬金制”在透明度和業(yè)主權益保障方面優(yōu)勢明顯，但其推廣仍面臨諸多挑戰(zhàn)。首當其沖的是業(yè)委會專業(yè)能力不足的問題?！按蠖鄶禈I(yè)委會成員都是兼職，缺乏專業(yè)的財務審核能力?！蔽槿髦赋?，“這導致他們很難對物業(yè)公司進行有效監(jiān)督?！?/p>
另一個棘手問題是物業(yè)服務費繳納不足，超支時的分攤爭議。比如小區(qū)突發(fā)二次供水設備維修導致費用超支，部分業(yè)主拒絕補繳分攤費用，導致業(yè)主與物業(yè)矛盾加劇，甚至暫停物業(yè)服務等問題出現。
行業(yè)啟示：平衡與創(chuàng)新
金牛這一小區(qū)案例給物業(yè)服務行業(yè)帶來了深刻啟示，隨著業(yè)主權利意識的不斷增強，“酬金制”或將成為高端物業(yè)的主流選擇。但專家也提醒，這種模式的成功離不開健全的監(jiān)督機制和成熟的業(yè)主共治文化。
“未來物業(yè)管理的發(fā)展方向，是要在成本控制和服務質量之間找到最佳平衡點。”伍三明總結道，“這需要行業(yè)不斷創(chuàng)新，也需要業(yè)主們更加理性地參與小區(qū)治理?！?/p>
華西社區(qū)報記者 黎澎 攝影報道
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