馬寧 川觀新聞記者 張蒙
7月25日，成都市金牛區(qū)保利兩河森林小區(qū)的業(yè)主委員會辦公室內(nèi)人頭攢動，不少業(yè)主排隊登記信息，等待領(lǐng)取一筆特殊的“紅包”。
不久前，該小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)布通知，決定向全體業(yè)主返還累計7年半的物業(yè)費結(jié)余941.9萬元。這筆資金來自小區(qū)自2017年交房至2024年底的物業(yè)費滾動結(jié)余，是成都近年來規(guī)模較大的業(yè)主集體收益返還案例之一。物業(yè)費為何還有結(jié)余？川觀新聞記者來到該小區(qū)實地探訪。
940余萬元結(jié)余款從何而來？
“這筆錢不是‘意外之財’，而是業(yè)主應(yīng)得的共有收益?！痹撔^(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人趙高偉介紹，941.9萬元的結(jié)余款源于小區(qū)物業(yè)費未使用完的部分，這筆資金此前由物業(yè)代持，其歸屬本就為全體業(yè)主，業(yè)主委員會成立后，經(jīng)過與物業(yè)公司多番協(xié)商溝通，最終推動返還方案落地。
目前，我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費的方式，主要有“包干制”和“酬金制”兩種。保利兩河森林小區(qū)采取的就是“酬金制”。根據(jù)該模式，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)，年度結(jié)余則滾動計入下一年度。
而“包干制”則是業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或者承擔(dān)，因此不存在結(jié)余這一情況。
據(jù)介紹，自2017年交房后，該小區(qū)物業(yè)費與車位管理費年收入接近1000萬元。由于初期入住率不高，物資消耗較少和人員配置成本相對較低，同時，資金管控策略得當(dāng)，歷年累計形成了這筆結(jié)余。
結(jié)余年年有，為何現(xiàn)在發(fā)？記者采訪了解到，成都推行的“雙曬”制度（曬收支、曬服務(wù)）是資金透明化的關(guān)鍵。該制度專為解決物業(yè)服務(wù)信息不對稱、收費不公開、質(zhì)價不符等問題而設(shè)。業(yè)委會正是憑借“雙曬”的支撐，要求物業(yè)全面公開收支明細(xì)，并逐項核對歷年賬目，最終鎖定了這筆高達(dá)941.9萬元的結(jié)余資金。
物業(yè)費是否定價過高？
“物業(yè)費的定價是否過高？”面對記者的提問，趙高偉直言這是小區(qū)物業(yè)和業(yè)主的矛盾核心。
“業(yè)主普遍認(rèn)為費用與服務(wù)不匹配?！壁w高偉舉例，該小區(qū)物業(yè)費分為三檔，6元/平方米、5.5元/平方米和3.5元/平方米，對應(yīng)不同業(yè)態(tài)，而部分業(yè)主反映，小區(qū)物業(yè)費顯著高于周邊小區(qū)，但公共區(qū)域維護、安保巡邏等服務(wù)質(zhì)量卻未能匹配價格的標(biāo)準(zhǔn)。
價格是如何確定的？趙高偉介紹，這一定價源于開發(fā)商前期招投標(biāo)結(jié)果，而當(dāng)時成都對前期物業(yè)收費尚未實行政府指導(dǎo)價，酬金制也無需備案，導(dǎo)致物業(yè)費的定價缺乏監(jiān)管。
為此，業(yè)委會自成立以來便與物業(yè)展開多輪談判，要求降低費率并重新簽訂合同?！拔覀冇媱澰诮衲?—9月完成合同談判或公開招聘新物業(yè)，目前已啟動業(yè)主大會表決流程?！壁w高偉介紹，下一步將推動新物業(yè)合同簽訂，力爭將物業(yè)費調(diào)整至“合理區(qū)間”。
兼職團隊零薪酬運作
在現(xiàn)場，記者見到了前來登記的業(yè)主趙偉棟，此次返還物業(yè)費他將獲得9000余元，“以前根本不知道物業(yè)費有結(jié)余，更沒想過能拿回來?！壁w偉棟感慨道，業(yè)委會幫我們把“糊涂賬”算清了，這種透明化管理讓大家住得更安心。
在這場“資金保衛(wèi)戰(zhàn)”中，業(yè)委會的角色尤為關(guān)鍵。這支由在職人員和退休居民組成的兼職團隊，沒有領(lǐng)取一分錢津貼，卻承擔(dān)了政策研究、賬目核對、業(yè)主溝通等大量工作。趙高偉笑稱，團隊成員放棄了不少個人時間，但看到小區(qū)面貌改善、業(yè)主滿意度提升，“一切都值了”。
而此次返還事件并非孤例。記者了解到，重慶、武漢、西安等城市近年均出現(xiàn)小區(qū)物業(yè)費調(diào)整或結(jié)余返還案例。
目前，保利兩河森林小區(qū)已有超過半數(shù)的業(yè)主完成返還登記，資金將通過銀行轉(zhuǎn)賬陸續(xù)到賬。趙高偉說：“我們希望把經(jīng)驗分享給更多小區(qū)，讓業(yè)主權(quán)益保障不再是‘少數(shù)人的戰(zhàn)斗’。”
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一個良好的開頭，一個可喜的開始！一個很好管用的制度——成都推行的“雙曬”制度（曬收支、曬服務(wù)）讓小區(qū)物業(yè)費管理資金透明化起了關(guān)鍵作用。一個不取分文的兼職團隊——小區(qū)業(yè)委會借力“雙曬”為業(yè)主理財維權(quán)發(fā)揮了重要作用。
住了房子還退錢，這樣的小區(qū)真少見，不是小區(qū)管不好，業(yè)委會作用真不小，其它小區(qū)可借鑒，物業(yè)業(yè)主笑開顏。
這個物管靠得住。
為良心物業(yè)點贊
這家物業(yè)真良心！物業(yè)費結(jié)余不截留、不挪用，主動返還業(yè)主，賬目公開透明，服務(wù)誠信負(fù)責(zé)。在酬金制下還能堅守業(yè)主利益，值得點贊！
成都推行“雙曬”制度（曬收支、曬服務(wù)），讓小區(qū)物業(yè)費資金透明化，也讓成都市金牛區(qū)保利兩河森林小區(qū)的業(yè)主格外高興地收到了小區(qū)返還他們結(jié)余物業(yè)費，數(shù)據(jù)不小，共計941.9萬元。案例表明：業(yè)主權(quán)益保障，成都“雙曬”是支撐，業(yè)主委員會作用發(fā)揮是依靠！